| 主页 | 企业简介 | 产品展示 | 在线订单 | 联系我们 | 人才招聘
  
 
   
   
   
   
   
   
   
   
   
5
公募非标业务即将落地 住房租赁市场资产证券化加速前行 回产品目录

【公募非标业务即将落地 住房租赁市场资产证券化加速前行】今年以来,公募REITs的脚步声已逐渐靠近。而在公募REITs落地前,作为被市场认为REITs将最快实现突破的其中一个领域——长租公寓的资产证券化浪潮已然涌动。近年来各种长租公寓的类REITs产品在国内市场接连发行。REITs全称为房地产投资信托基金,是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金,由管理人进行房地产投资、经营和管理,并将投资综合收益分配给投资者的证券。业内人士分析称,长租公寓市场参与者希望利用资产证券化实现“由重转轻”,从而突破长租公寓的盈利桎梏,而类REITs产品也为标准化公募REITs产品的出世做了很好的铺垫。

  今年以来,公募REITs的脚步声已逐渐靠近。而在公募REITs落地前,作为被市场认为REITs将最快实现突破的其中一个领域——长租公寓的资产证券化浪潮已然涌动。近年来各种长租公寓的类REITs产品在国内市场接连发行。

  公募REITs落地前,长租公寓资产证券化浪潮涌动

  3月13日,平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划正式发行。据了解,这是国内首单合作型长租公寓储架REITs。

  事实上,自2017年10月新派公寓权益型类REITs实现长租公寓类REITs破冰后,保利地产、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。

  业内人士分析称,长租公寓市场参与者希望利用资产证券化实现“由重转轻”,从而突破长租公寓的盈利桎梏,而类REITs产品也为标准化公募REITs产品的出世做了很好的铺垫。

  长租公寓的类REITs浪潮

  REITs全称为房地产投资信托基金,是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金,由管理人进行房地产投资、经营和管理,并将投资综合收益分配给投资者的证券。

  作为国际上成熟的房地产投融资模式,公募REITs将不动产资产或权益(基础设施、租赁住房、商业物业等)转化为流动性较强的公开上市交易的标准化金融产品,有效链接、整合产业,能有效促进房地产行业从重资产向轻资产运营转型,平滑房地产周期,推动沉淀于房地产行业的权益资本与银行资金逐步退出,改变宏观经济与金融体系过于依赖房地产的局面。

  不过,由于我国尚没有出台正式的REITs管理规范,受限于法律、税收、市场等多方面因素,我国目前尚没有标准化的REITs产品,类REITs产品成为一批长租公寓参与者的关注焦点和践行方向。

  中金固收团队研究数据显示,2014年5月,我国第一个私募类REITs产品“中信启航”发行。随后,类REITs产品成为我国交易所ABS市场的一个常规品种,发行规模超过700亿元。

  而2017年10月开始,类REITs产品开始在长租公寓领域启动加速。

  3月13日,国内首单合作型长租公寓储架REITs——平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划也正式发行。

  据了解,该专项计划储架规模50亿元,由平安不动产有限公司(下称“平安不动产”)联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司(下称“平安汇通”)共同实施,平安不动产担任原始权益人及增信安排人,平安汇通担任专项计划管理人,朗诗集团担任增信协调人。

  专项计划的首期产品以上海市浦东新区外高桥板块的长租公寓项目“朗诗寓森兰店”为底层资产,发行规模为10.68亿元,期限18年,其中优先级证券占比89%,获得AAA最高信用评级,票面利率为4.6%。产品通过结构化分层、差额补足承诺、流动性支持、抵押/质押等方式进行增信,以满足投资者对于安全性的要求。

  值得注意的是,此次发行的是国内首单“合作型长租公寓储架REITs”。所谓合作型,主要包括三层涵义:在底层资产层面,REITs发行前,平安不动产作为财务投资人,与合作伙伴共同持有底层资产;在私募基金层面,平安不动产与合作伙伴分期担任私募基金管理人;在专项计划层面,平安不动产与合作伙伴按股比持有劣后级份额。

  REITs如何撬动长租公寓蓝海

  2017年是我国长租公寓行业的发展元年,在“房住不炒”、租购并举的大背景下,一系列政策支持使得长租公寓迎来了前所未有的机遇期,各大企业在长租公寓上的布局也日渐扩张。

  据平安不动产相关负责人表示,仅2018年一年,平安不动产已先后在上海、广州、北京、南京等城市成功投资了多个长租公寓项目,总房间数近7000余间。未来十年,平安不动产计划发展200万间、总面积约8000万平米的长租公寓,总资产管理规模将达到2000亿元。

  长租公寓虽处在经济风口,但长期以来未见盈利端倪。

  国泰君安资管公司在其研究报告中表示,在长租公寓行业迅速发展壮大的同时,增加房源成本高、装修投资大、融资获取难等问题也逐渐浮出水面,成为制约这个行业进一步发展的紧箍咒。

  “长租公寓的金融服务和产品仍太少,而它的行业特质又必须有相应的金融产品支持才能迅速扩大规模,从而摊薄运营成本,更快进入盈利期。”一名长租公寓行业资深人士对第一财经记者表示。

  对照美国的经验,房地产行业到了发展后期,主要资金来源将转向公众募资,实现房地产资产证券化,扩大股权融资规模,降低杠杆比例;商业模式将以金融化和轻资产运营的房地产信托投资基金和房地产私募基金为主;营业收入将主要来源于物业管理收入、租金收入以及资产增值收益,行业的回报周期延长至10-20 年。而其最典型的融资模式就是公募REITs。

  市场普遍认为,资产证券化作为政策引导的大方向,未来将大幅改善长租公寓的现金流与回报率。REITs作为一种有效的融资工具,能够帮助企业盘活存量,加快资金流转,改善公司资本结构。通过REITs 退出,对于被认为“不赚钱”的长租公寓模式而言,能产生较高的收益率。

  业内专家认为,长租公寓本身特性是非常适合资产证券化的。“长租公寓行业的债务人较为分散,且收取押金、先收租后入住等行业特性使得收款风险较小,在满足其他条件的前提下,十分适合通过资产证券化的方式进行融资。”国泰君安资管表示。

  上述行业资深人士同样认为,长租公寓是非常好的金融底层资产,因为其不仅有稳定的现金流,而且目前相对于需求来说供给并不充裕,在政策和一线城市人口红利的加持下,从趋势上来说,只要公寓选址合适并且适销对路,则高出租率不难实现。

 
版权所有:奥博自动化设备有限公司 电话:400-0049-058 
兴化分公司电话:0523-83765338 传真:0523-83765337 联系人:何经理 手机:13815919058 技术咨询:13641558080
E-mail:sh_aob@163.com 网址:HTTP://www.igjma.com  备案号:苏ICP备11032530号-1